Что является самостроем. Что такое самострой и что с ним делать

18.03.2024

Вероятно ни в одной другой стране мире не получил столь широкого распространения самострой. Конечно, нельзя сказать, что это чисто русская напасть, вовсе нет, единичные случаи наблюдаются даже в цивилизованной Европе, однако именно на просторах СНГ самовольное строительство приобрело характер массового и знакомого практически каждому человеку явления.

Горячев Семен Петрович. Колхозные стройки

Что же такое самострой, что под этим понятием подразумевает российское законодательство? Чем опасно это явление? Почему такая незаконная недвижимость возникает так часто в российских городах? И что делать с самостроем потом, когда возникает необходимость в его правильном документальном оформлении?

Определение и разновидности

Под самостроем, то есть самовольным (а вовсе не самостоятельным) строительством, чаще всего подразумевается жилое здание, которое было возведено без разрешения властей. Однако самострой можно разделить на несколько разновидностей. Это особенно важно, чтобы понять, как именно может возникнуть самовольная застройка и как избежать такого противоречия с законом.

Итак, существуют следующие виды самостроя:

Здание было возведено на земельном участке, который вовсе не предназначался под строительство. То есть, даже если представить себе, что каким-то образом владельцу удалось получить документы на сам дом, все равно постройка будет признана незаконной, так как в первую очередь необходимо решить вопрос с правовым статусом надела. Такой тип самостроя иногда возникает в случае незаконного захвата земли, а это уже уголовное преступление и узаконить самовольную постройку в дальнейшем практически невозможно. Однако чаще всего застройщик нарушает целевое назначение земельного участка, например, возводит здание на сельскохозяйственных угодьях, на участке, не предназначенном под жилищное строительство и так далее.
Отсутствие разрешения на строительство и утвержденного проекта здания. В данном случае имеется в виду отсутствие всех документов, которые, согласно законодательству, необходимо получить перед началом строительства жилого дома. Основной документ, который должен в обязательном порядке получить каждый застройщик — разрешение городского или поселкового совета на начало строительных работ. Такое разрешение выдается на основании готового проекта, который помимо прочего согласовывается с органами пожарного, санитарного и экологического надзора, также предварительно проводится экспертиза проекта. Разрабатывать план строительства здания, будь то даже небольшой дом на две-три комнаты, должна только организация, имеющая соответствующую лицензию, например, проектное бюро. Если у застройщика нет такого утвержденного проекта, разрешение на начало строительства ему не имеет права выдать ни один поселковый или городской совет.
Существенные нарушения установленных строительных правил и норм. Это, как отмечают юристы, самый трудно доказуемый случай самостроя. Если отсутствие документов или нарушение целевого назначения земельного участка обнаружить достаточно легко, то доказать, что застройщик нарушил нормативы и требования безопасности во время строительства, достаточно сложно. Необходимо будет провести экспертизу, тщательное исследование жилого здания, которое может быть доверено только лицензированной организации. Кроме того, обычно нарушения, допущенные во время строительства, не бросаются в глаза, так что обнаруживаются уже после того, как в результате неправильного или некачественного возведения упала крыша или образовалась трещина в стене.
Перепланировка и реконструкция. Изменения в первоначальной планировке здания, изменение внешнего облика многоквартирного дома, реконструкция исторического здания, в результате которой оно изменилось до неузнаваемости — все это тоже самострой, то есть самовольное изменение утвержденного проекта. К таким актам незаконного внесения изменений в планировку, в частности относится присоединение лоджии или балкона к квартире, обустройство дверного проема в несущей стене и так далее.

Причины самовольного строительства

Как единодушно отмечают специалисты по зарубежной недвижимости, просто немыслимо себе представить, чтобы в Германии или Дании владелец земельного участка начал строительство здания, не получив предварительно все необходимые документы в органах местного самоуправления. В Европе к объектам недвижимости относятся очень серьезно, потому любые переделки, перепланировка, и уж тем более реконструкция исторического здания, обязательно согласовываются в контролирующих инстанциях. Почему же в России самострой стал таким распространенным явлением? Может дело в менталитете наших граждан, считающих, что на своем участке и в своей квартире они могут делать все, что угодно и власти не должны вмешиваться в их «личную жизнь»?

Конечно, отношения с государственными органами у россиян всегда были достаточно сложными и неоднозначными, нас трудно заподозрить в любви к порядку и законопослушности, по крайней мере, касательно частного жилого строительства.

И все же, главной причиной возникновения самостроя в нашей стране, и это, что удивительно, признают даже сами чиновники, стала очень сложная, требующая много времени и усилий процедура получения всей разрешительной документации на строительство.

На самом деле очень многие застройщики просто решают начать возведение дома незамедлительно после получения земельного участка, чтобы справить новоселье как можно раньше. Рассуждают собственники примерно так: «Построю сейчас, а документы оформлю уже потом, когда в дом въеду, зачем ждать, пока все разрешения получишь». Не пугают таких новоселов и штрафы, которые их ожидают в случае обнаружения незаконной постройки, отсутствия проекта или перепланировки. Впрочем, штраф сравнительно небольшой и для физических лиц составляет от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), на сегодняшний день это 4611 рублей. То есть, максимальный штраф для обычного гражданина, построившего дом без документов, составит чуть больше 23 тысяч рублей, согласитесь, не так уж и страшно. О том, что, согласно российскому законодательству, власти могут заставить владельца самовольной постройки снести здание, причем за свой счет, застройщики, почему то задумываются редко.

Правда, для юридических лиц размер штрафа за самострой возрастает многократно и достигает 50-100 МРОТ.

Кстати, в соседней Украине, где до недавнего времени физические лица платили штраф за самовольное строительство в размере всего лишь 850 гривен (около 3,5 тысяч рублей), сегодня такие штрафные санкции отменили вовсе. Правда касается это только объектов первой-третьей категорий сложности, к которым и принадлежат все малоэтажные частные жилые дома. Владельцам строений четвертой и пятой категорий сложности, то есть промышленных объектов и многоэтажных жилых комплексов, придется теперь платить увеличенные суммы штрафов — требования к ним, напротив, на Украине были ужесточены.

По словам специалистов в области строительства, получение всех необходимых документов на возведение дома, начиная с составления проекта, согласование во всех инстанциях и подписание полномочными лицами, занимает не менее четырех-пяти месяцев, а в отдельных случаях может затянуться и на годы. Терять так много времени не хотят очень многие застройщики, поэтому и начинают строительные работы без документации.

Еще одна причина возникновения самостроя — нежелание тратить лишние, по мнению будущих домовладельцев, средства на заказ проекта здания в лицензионном проектном бюро. Кроме того, не секрет, что зачастую и в санстанции, и в пожарной охране, и в экологической службе придется платить «за хорошее отношение». В результате все это может вылиться в солидную сумму. Так что самострой часто можно назвать попыткой сэкономить на строительстве дома.

И, наконец, очень часто самовольное строительство возникает из-за незнания законопослушными и порядочными гражданами действующего законодательства. Яркий пример — человек получил дачу от государства, которого сегодня уже не существует, много лет назад. Построил на участке дом, здесь выросли дети и уже играют внуки. А документы на земельный участок так оформить и не удосужился, просто не знал, что это необходимо, привык считать дом своей неотъемлемой собственностью. Иногда документы все же оформлены, но неправильно, нет четкого кадастрового плана, утвержденного архитекторского проекта, занесения всех сведений о земельном наделе и каждой капитальной постройке, расположенной на нем, в реестр Регистрационной палаты.

Причиной же самовольной перепланировки квартиры, конечно, становится то, что типовые проекты рассчитаны на некоего усредненного жильца и не могут удовлетворить потребности всех владельцев квартир. Вот и пытаются они расширить полезную площадь за счет балкона и коридора, переносят двери и закладывают окна, чтобы создать более уютное и комфортное, по их мнению, жилье.

В Ассоциации юристов России также подчеркивают, что главная причина возникновения самостроя — явное несовершенство организационного и правового механизма реализации права собственников участков земли на их застройку. Такое несовершенство выражается в первую очередь в длительности самой процедуры получения разрешения на строительство, разработки и утверждения необходимой проектной документации, оформления права собственности на уже оконченное строительство и получения разрешения на выполнение строительных работ. Еще одной причиной массового появления самовольного строительства юристы назвали большие финансовые расходы, связанные с выполнением проектных, юридических и иных работ.

Чем опасен самострой?

Безусловно, если самовольная постройка представляет собой гараж, появившийся на правильно оформленном участке земли, хозяйственную пристройку или баню, то последствия такого строительству будут не слишком суровыми. Как уже было сказано, владельца ждет административный штраф и необходимость все же пройти так нелюбимую им процедуру получения необходимых документов на постройку, регистрация ее в БТИ и согласование все с теми же пожарными и санитарными органами.

Перепланировка в квартире и присоединение лоджии или балкона также может грозить штрафом и необходимостью вернуть квартиру в первоначальное состояние по решению суда. Да, это солидные затраты и потеря времени, но, согласитесь, не катастрофа.

А вот коттедж, построенный на землях, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, возведенный прямо на берегу водоема, в природоохранной зоне и так далее, власти могут действительно снести. Такие случаи регулярно описываются в новостях, так что выбирать участок под строительство следует очень осторожно, а целевое назначение земли стоит проверить в первую очередь.

Если самострой возник из-за нарушения норм и правил строительства и властям удалось доказать данный факт, владельца обяжут привести здание в порядок и устранить недочеты. И только если он откажется выполнять предписания контролирующих органов, возникнет вопрос о сносе постройки.

Главное неудобство, которое ожидает обычных граждан, выстроивших дом без разрешительных документов и проекта — невозможность оформить право собственности на жилье, а как следствие — невозможность официально совершать с ним последующие действия. Так, самострой не получится реализовать, передать по наследству, подарить и так далее. Согласно документам, его как бы нет, поэтому прежде чем искать покупателей, придется пройти длительную процедуру узаконивания самовольной постройки и, конечно, заплатить штраф.

Намного более серьезные последствия возникают, если самостроем оказалось многоквартирное здание, в котором уже началась продажа квадратных метров. В таком случае основными пострадавшими оказываются именно дольщики, вложившие свои средства в строительство дома, застройщик которого не имел необходимого пакета документов или нарушил установленные нормы и правила возведения. Ситуация очень неприятная, такое крупное строение узаконить куда сложнее, чем частный коттедж, так что в результате покупатели оказываются и без денег, и без жилья.

Кроме неприятностей с властями и штрафных санкций самовольное строительство уже само по себе может представлять опасность для его обитателей — построено оно без грамотного проекта, на участке, где, скорее всего, не проводились никакие геодезические и инженерные изыскания. Поэтому гарантировать безопасность жильцов довольно трудно.

К опасным последствиям может привести и серьезная перепланировка в квартире — трещины на несущих стенах, упавший у соседей снизу потолок, испорченная общедомовая вентиляция — вот только некоторые результаты необдуманной перепланировки квартиры. Например, согласно требованиям противопожарной безопасности, на лоджиях должен оставаться глухой простенок шириной не менее 1,2-1,6 метра. Здесь владельцы смогли бы дождаться пожарных и спрятаться от пламени, если выход на лестничную клетку уже перекрыт огнем. Присоединяя лоджию к квартире, владельцы лишают себя такого аварийного «пути отхода» в случае возникновения пожара.

Узаконить самострой — реально?

Если перед владельцем самовольно возведенного объекта недвижимости остро встал вопрос о придании ему официального правового статуса, ему придется пройти практически все те этапы, которыми он пренебрег перед началом стройки.

В первую очередь все же придется составить проект уже готового дома, обратившись в архитектурное бюро, имеющее соответствующую лицензию. Иногда специалисты выезжают на месторасположение здания и самостоятельно совершают все необходимые для составления плана замеры, иногда владелец может прислать фотографии дачи и примерный план участка с указанием размеров дома и размещения хозяйственных построек.

Далее проект дома необходимо согласовать со всеми контролирующими инстанциями — пожарной и санитарной службой, коммунальными предприятиями-поставщиками газа, электроэнергии и воды, а также с местным отделом архитектуры и строительства. После этого нужно получить так называемую выкопировку из генерального плана застройки города или поселка, где красными линиями будет указан участок, занятый самостроем.

Затем придется обратиться в бюро технической инвентаризации за получением технического паспорта на строение.

Специалисты отмечают, что такой путь очень долог, занимает не менее года, а по затратам, необходимым на согласование и получение документов в каждой инстанции, вполне сравним с капитальным ремонтом дома.

В связи с этим собственники самостроя предпочитают обращаться в суд, чтобы в судебном порядке доказать свое право на владение домом. Суд может признать самовольное строительство законным, если «возведение объекта не нарушает интересы иных лиц», то есть не мешает соседям, планам городской застройки и так далее. Стоит помнить, что перед обращением в суд все же придется составить проект дома и запастись документами, подтверждающими, что самострой отвечает всем строительным нормам и правилам.

Еще один более простой вариант — воспользоваться программами правительства, облегчающими процесс легализации небольших дачных домов и малоэтажных строений. Подобные программы есть и в России, и на Украине, однако действуют они лишь для строений первой и второй категорий сложности.

Чтобы узаконить перепланировку, придется переделывать проект квартиры, вызывать представителей БТИ, которые оценят масштабы перестройки и внесут изменения в технический паспорт квартиры. Штраф за такой квартирный самострой придется заплатить в любом случае. Владельцы квартир, уже прошедшие процедуру легализации перепланировки отмечают, что огромное значение имеют хорошие отношения с представителями управляющей компании, БТИ и соседями.

В любом случае, такая сложная процедура легализации самостроя часто отпугивает даже тех владельцев, которые хотели бы придать своему дому официальный статус. А услуги посредников, которых сейчас великое множество, стоят очень недешево.

Остается только с грустью отметить, что и предварительное получение разрешительной документации на строительство, и легализация уже возведенной новостройки весьма похожи на «сражение с ветряными мельницами», в качестве которых в данном случае выступает бюрократическая система.

Анна Седых, рмнт.ру

Перед тем, как приступать к строительству загородного дома либо любого иного объекта необходимо:

В первую очередь обратиться в архитектурную службу района, поселковую или сельскую администрацию за специальным разрешением на проведение работ.
Второй шаг – это обращение к проектной организации, которая составит проектное задание либо разработает проект.
На последнем этапе вы должны выбрать подрядную организацию, которая и будет осуществлять строительство.

Таким является идеальный алгоритм возведения объекта. Но в реальности все обычно бывает намного прозаичнее. Стараясь сэкономить время и средства, застройщик, особенно если он является хозяином участка, строит на нем все что угодно. Отсюда и появляется самострой.

Однако вначале необходимо определиться с тем, какие именно объекты относятся к возведенным самовольно. Ведь довольно часто в документации БТИ все постройки, помимо самого жилого дома, обозначаются как самовольно построенные, т.е. оценке они не подлежат. Иными словами, данные объекты вроде бы и не существуют, поскольку на их строительство в местной пожарной инспекции, органе архитектуры и иных организациях специальные разрешения не выдавались.

Существует самострой двух видов

Определенное лицо, являющееся собственником участка, на коем было осуществлено самовольное возведение объекта недвижимости без оформления специальных разрешающих документов на строительство. Как правило, это небольшие некоммерческие и коммерческие объекты недвижимости, возведенные в не привлекающей внимания зоне. Также это небольшие магазинчики и ларьки, которые не имеют всей требуемой документации.
Застройщиком одновременно с процессом постройки ведется и оформление документов. Данный тип самостроя является самым распространенным. Объясняется это тем, что для оформления полного перечня документов, разрешающего начинать строительство, необходимо затратить вдвое больше времени, нежели на само строительство. Обычно это коммерческие объекты недвижимости с площадью от 3000м2 до 15000м2.

Сооружения вспомогательного использования

В качестве объекта собственности Гражданским правом определяется жилое помещение, а также все его составляющие (постройки типа бани, сарая, туалета и т.п.), предназначенные для обслуживания основного жилого помещения. В Гражданском Кодексе РФ (ст.135) отмечено, что те вещи, которые предназначаются для обслуживания иной, главной вещи, наследуют судьбу главной вещи. Т.е. право распоряжения (их юридическая судьба) неразрывно определяется правом распоряжения (юридической судьбой) главной вещи – жилым помещением.

В результате получается, что если вы кое-что возвели, пристроили либо перестроили на участке, принадлежащем вам, то вы это сделали на самых законных основаниях. И более того, в том же Гражданском Кодексе (ст.261) обозначено, что собственник участка может по своему усмотрению использовать все то, что расположено под и над поверхностью данного участка, если это не противоречит законам о недрах, а также не нарушает прав иных лиц.

В свою очередь ст.263 ГК гласит, что владелец участка может:

строить на нем здания,
выполнять их снос либо перестройку,
позволять строить на своем участке иным лицам.

Данные права должны осуществляться с соблюдением строительных и градостроительных норм, требований и предназначения участка земли.

Из всего вышеуказанного видно, что объект недвижимости, возведенный на участке земли, является его неотъемлемой частью. То есть, основываясь на нормах Земельного Кодекса РФ, возведенная на земельном участке баня не может быть признана отдельным объектом недвижимости (иначе говоря, самовольной постройкой). В связи с этим никто априори не может признать построенный на участке объект незаконным. При этом БТИ не имеет права отнести такую постройку к категории самостроя, т.к. должен иметься факт возведения данного недвижимого объекта с нарушением правил и норм градостроительства, за соблюдением которых должны следить уже другие органы.

Даже когда хозяин участка и нарушил какие-либо правила, закон на его стороне, т.к. он дал ему право свободно возводить объекты на принадлежащем ему земельном участке. Если отсутствуют оформленные официальные претензии от архитектурных, пожарных и иных организаций, то такие постройки должны считаться вполне законными.

Что включает в себя понятие «Самострой»?

Ответ на вопрос, что же такое самострой, можно найти в ст.222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Прежде чем начать процесс строительства жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.

Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик делает на своём земельном участке всё, что ему заблагорассудится, особенно, если он является собственником участка. Отсюда и берёт своё начало самострой. Многие выбирают для себя, по их мнению, более лёгкий и экономичный способ возведения желаемого объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких на то разрешений, проекта и прочей необходимой документации.

Но давайте для начала определимся с тем, какие же все-таки объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке они не подлежат. Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, в пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения (см. выше).

Различают самострой двух видов:

1. То или иное лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие ларьки и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
2. Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения. Такой тип самостроя является наиболее распространенным, потому что, как показывает практика, для получения полного пакета документов, разрешающего строительство, нужно потратить в 2 раза больше времени, чем в итоге займет сам процесс строительства. Это, как правило, коммерческие объекты недвижимости общей площадью от 3 до 15 тысяч м2.

Сооружения вспомогательного использования

Гражданское право определяет в качестве объекта собственности жилое помещение и все его составляющие, т.е. постройки типа туалета, бани, сарая и т.д., предназначенные для обслуживания главного жилого помещения. Они фактически являются сооружениями вспомогательного использования. В ст.135 Гражданского Кодекса РФ, четко обозначено, что «вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы (права распоряжения) главной вещью – жилым помещением».

Таким образом, получается, что если вы что-то построили, перестроили или пристроили на принадлежащем вам участке земли, то сделали вы это на вполне законных основаниях. Более того, ст.261 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц».

А вот еще один факт, подтверждающий единство возведенных на земельном участке объектов с самим участком: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом» (ст.1 Земельного Кодекса РФ).

Из всего вышеизложенного следует, что возведенный на том или ином участке земли объект недвижимости является его неотъемлемой частью. Таким образом, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, сооруженный на участке сарай не может быть признан отдельным объектом недвижимости, т.е. самовольной постройкой. Поэтому априори никто не может признать тот или иной возведенный на участке объект незаконным. То есть БТИ не вправе отнести какую-либо постройку к категории самовольно возведенных, поскольку должен быть засвидетельствован факт строительства данного объекта недвижимости с нарушением ряда общепринятых норм и правил градостроительства, следить за соблюдением которых задача уже других органов.

Даже в случае нарушения хозяином участка каких-либо правил, закон находится на его стороне, поскольку он наделил его правом свободного возведения объектов на принадлежащем ему участке земли. При отсутствии оформленных в соответствии с установленным законом порядком претензий со стороны архитектуры, пожарных и других организаций такие постройки следует считать вполне законными.

Именно нарушением данного предписания и апеллируют различные государственные организации, игнорируя, таким образом, Гражданский Кодекс РФ, в котором четко обозначено, что возведение такого рода объектов не требует разрешения.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).
- Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
- Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Чем рискует владелец самостроя?

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом за тем, кто его и построил на том участке, который данному лицу не принадлежит, при одном условии: данный земельный участок все же будет предоставлен этому лицу под уже построенный объект в установленном порядке.

Однако существуют и случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует: если, например, сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих. Однако самовольная постройка может служить лишь препятствием в реализации права собственности, которое никак не связано с лишением собственника права владения принадлежащим ему имуществом.

Очень остро стоит проблема, связанная с такими «самовольными» постройками, в вопросах наследования, так как свидетельство о праве на наследство выдается только на объекты, указанные в справке БТИ. Что же касается остальных, позже возведенных построек, например, таких как баня, туалет или сарай, то они считаются самовольно построенными, поэтому свидетельство о праве на наследство на них не может быть выдано. Таким образом, если не существует официально зарегистрированного права наследодателя, то такие постройки считают самовольными и не включают в общую наследственную массу.

Если вы все же являетесь собственником земельного участка и что-то на нем построили, а вам отказали в регистрации, выдали документы с пометкой о самострое и не включили в наследственную массу данные объекты недвижимости, не бойтесь отстаивать свои права в суде, поскольку возведение гаражей, туалетов, бань, сараев и т.п. на принадлежащем вам участке абсолютно законно.

Способы легализации самостроя

На сегодняшний день проблема легализации самовольных объектов строительства стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самострой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы стопроцентно гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. За услуги опытного адвоката вам необходимо будет выложить от 105 тысяч рублей или 3000$ (цена зависит от масштаба строительства).

На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самостроя:

1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии, оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
3. Легализация через суд.

При этом к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведенный объект вам необходимо будет приложить:

Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
- Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
- Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
- Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
- Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

В том случае, если вы осуществили самовольную постройку на участке земли, который вам не принадлежит, необходимо подтвердить тот факт, что данный земельный участок будет в скором времени вам передан. (Подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать вам земельный участок, на котором был возведен или же возводится объект недвижимого имущества).

Однако все эти действия, как правило, актуальны для самостроев, процесс строительства которых осуществляется параллельно с оформлением всех необходимых документов. Что же касается возведения объектов небольшой площади, то застройщик, как правило, не сильно торопится с оформлением бумаг.

В том случае, если постройка возведена владельцем данного участка земли, то признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости происходит достаточно просто. Владелец, пользователь или арендатор земельного участка после осуществления государственной регистрации автоматически становится собственником созданного для себя или возведенного ним на этом участке недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором или другими нормативными актами.

При самовольном возведении того или иного объекта недвижимости на не принадлежащем вам земельном участке, можно надеяться, что он в установленном судом порядке все же будет предоставлен вам под уже возведенный объект. Так, если земля находится в муниципальной или государственной собственности, не принадлежит ни физическому, ни юридическому лицу, тогда тому, кто осуществил самовольную постройку, нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на незаконно возведенный ним объект недвижимости.

В том случае, если земля является частной собственностью, находится в правомерном владении или пользовании физическим или юридическим лицом, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил только при условии перехода соответствующего права на данный участок земли или его часть. В противном случае право собственности на такой объект закрепляется за владельцем данного земельного участка.

Обратите внимание на то, что если сохранение самовольно возведенной постройки нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан, то о признании права собственности на такую постройку не может идти и речи. Это касается и тех случаев, когда использование участка земли под самострой не соответствует разрешенному использованию, и был получен отказ на изменение целевого назначения земли.

Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Окончанием легализации самовольно возведенного объекта недвижимости является оформление права на участок земли под постройкой (если это не было сделано ранее), а также государственная регистрация права собственности на сам объект недвижимости, основанием для которой служат следующие документы.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

Декларация, которая подтверждает факт создания объекта недвижимости на том или ином земельном участке, а также факт создания объекта недвижимого имущества, для строительства и реконструкции которого не требуется специальное разрешение, и содержит описание данного объекта. Однако ни в одном Федеральном законе не указано, где можно получить форму данной декларации. Вероятнее всего, ее выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности. В декларации необходимо вписать информацию о незаконно возведенном объекте недвижимости: адрес, вид постройки (название), ее назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь строения, год создания, материал, из которого выполнены наружные стены и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
- Технический паспорт, который подтверждает факт создания объекта индивидуального строительства на земельном участке и содержит его описание.
- Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором самовольно возведен объект недвижимости.
- Кадастровый план земельного участка, на котором расположен уже созданный или только строящийся объект недвижимости.

Таким образом, в свете постоянно меняющихся законов легализацию самостроя лучше не откладывать в долгий ящик, поскольку завтра единственным вариантом может стать снос незаконно возведенного объекта недвижимого имущества.

Ответственность за самовольное возведение постройки

Самовольное возведение того или иного объекта недвижимости влечет за собой ответственность.

Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.

Кодекс РФ об административных правонарушениях ст. 9.5 предусматривает административную ответственность в виде штрафа за нарушение порядка строительства, а также ответственность за строительство жилых объектов без специального на то разрешения:

«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

Нормативной базой для легализации объектов недвижимости служат Гражданский, Градостроительный и Земельный Кодексы РФ, а также всевозможные Постановления Правительства РФ и Федеральные Законы о землеустройстве.

С 1 сентября на территории России вступила в силу новая редакция ФЗ № 258, серьезно затрудняющая возможность узаконить самовольную постройку. Минстрой, инициируя данные поправки, основывался на сформировавшейся у застройщиков практике использовать лазейки в законодательстве для оформления прав собственности на объекты самостроя через суд.

Инициативы Минстроя

Поправки в закон закрывают бреши в законодательстве, уводя с рынка неблагонадежных застройщиков. Однако теперь дольщикам придется беспокоиться не только об успешном окончании строительства дома, но и о статусе будущего объекта, который в новых реалиях может быть признан самостроем.

Чиновники из министерства строительства РФ отмечают, что ранее суды общей юрисдикции удовлетворяли примерно 90% ходатайств о признании права собственности на самовольную постройку, фактически легализируя самострой. Согласно устаревшей редакции закона право собственности на самострой обычно признавалось судами, если объект не нарушал прав других лиц и не создавал угрозы жизни и здоровью граждан.

В новой редакции закона легализовать самострой станет намного сложнее. У ходатайствующего (юридического или физического лица) должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок (собственность или аренда), а объект самостроя обязал удовлетворять параметрам, указанным в разрешительных документах, соответствовать ГПЗУ и попадать под вид разрешенного использования земли.

Не то и не там

Таким образом, новая редакция закона, в первую очередь, направлена против самовольного строительства (иногда с захватом земельных участков), довольно часто практикуемого в Москве и других крупных городах, когда к готовому объекту делаются незаконные пристройки (например, террасы к летним кафе, подсобные помещения и т. д.). Ранее процедура сноса данных строений (даже признанных судом самостроем) занимала длительное время, сейчас упразднить незаконную постройку станет возможно в течение 2–3 месяцев.

Также власти обратили особое внимание на нецелевое использование земель, наиболее сильно распространенное в Московской области, Ростовской области и Краснодарском крае. В курортных регионах РФ местные предприниматели уже много лет возводят внушительные дома по пять-шесть этажей на небольших участках в дачных товариществах или землях под ИЖС. Эти здания, как правило, не имеют необходимых инженерных коммуникаций и подпадают под параграф о нецелевом использовании земли.

В Подмосковье проблема стоит еще острее - сложилась целая бизнес-модель, когда гражданин строит многоквартирный дом на землях ИЖС, а затем распродает его на квартиры. Вот только фактически граждане приобретают не индивидуальные квартиры, а доли в праве общей долевой собственности на единое здание. Впоследствии реализовать такой актив будет крайне затруднительно - придется согласовывать продажу с остальными собственниками здания. Поправки к закону также приравнивают подобные объекты к самострою из-за нецелевого использование земли. На землях ИЖС возможно строительства только частных домов до трех этажей включительно.

Чиновники не обошли стороной и столь любимую некоторыми вполне уважаемыми крупными застройщиками практику самовольного изменения параметров своих проектов, например, когда разрешение на строительство выдается на здание высотой 200 метров, а по факту возводится небоскреб высотой 230–250 метров.

Ранее застройщики могли добиваться изменения параметров своих проектов в городских администрациях и судах, теперь же у властей появился серьезный рычаг давления на подобных девелоперов: согласно новой редакции закона, если построенный объект не соответствует выданной под него разрешительной документации, то он может быть признан самовольной постройкой.

Советы инвестору

Участники рынка оправдывают ситуацию с легализацией самостроя через суд излишними административными барьерами. «Местные администрации могут немотивированно отказать собственнику в разрешении на строительство, поэтому ряд застройщиков и оформлял права на возведенные здания в судебном порядке», - отмечает руководитель консалтингового бюро WISECONSULT Елена Сомусева.

С введением поправок в закон у девелоперов фактически отнимают последний правовой рычаг в борьбе с административными барьерами. Сами застройщики прогнозируют ряд осложнений с вводом новых проектов и началом строительных работ. Вероятно, еще до конца года на рынке появится ряд проектов с привлекательными ценами, но определенным риском попасть в графу «самострой». Например, у застройщика неудачно сложится ситуация с землей, техническими параметрами или разрешением на строительство.

Покупать квартиры в подобных проектах - личное дело каждого покупателя, однако сложившаяся в России практика наглядно демонстрирует, что в конечном итоге издержки и ответственность ложатся на конечного покупателя. В новых реалиях дольщику придется пристально ознакомиться со всеми разрешительными документами застройщика, чтобы случайно не приобрести объект потенциального самостроя, которым вполне может стать и многоквартирный дом. Например, если у застройщика не все гладко с документами на землю (краткосрочный договор аренды) или разрешительной документацией (отсутствует, выдана на заведомо короткий отрезок времени, не соответствует заявляемому девелопером проекту).

Памятка для инвестора

«Покупая квартиру на котловане следует проявлять повышенную бдительность, верить только представленным документам и условиям договора, а не заманчивым обещаниям застройщика», - подчеркивает Сомусева.

В первую очередь, покупатель должен проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, в идеале участок должен принадлежать застройщику на праве долгосрочной аренды или собственности, а право на строительство должно возникнуть ранее начала фактической застройки.

Затем следует внимательно ознакомиться с проектной декларацией (сверить объемы ввода площадей и этажность дома) и с договором долевого участия.

«В нашей практике встречались случаи, когда договор аренды земельного участка был краткосрочный и потом собственник земельного участка препятствовал достройке жилого дома, а также случаи, когда проект дома предусматривал определенное количество этажей, а к моменту сдачи в эксплуатацию построили больше, и застройщик очень долго не мог решить эту проблему», - поясняет Сомусева.

В настоящее время продажи жилья в возводимом многоквартирном доле регулируются 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Существует ряд обязательных требований к условиям этого договора.

Основные требования, которые должен содержать договор об участии в долевом строительстве:

1. подробное определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

2. точный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства;

5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (иначе договор считается незаключенным);

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Эпидемия самостороя бушует в пределах нашей необъятной родины с невиданной силой, куда уж там мелким вспышкам самостроя в Европе до русского размаха.

Поговорим о причинах этого, а также опасностях, таящихся за самостроем. И попытаемся разобраться, что же со всей этой ситуацией делать дальше.

Дадим же определение этому странному явлению. И так самострой – это несанкционированное, не разрешенное органами власти строительство и его результат, то есть незаконная постройка.

Виды самостроя

Первый вид – самострой, нарушающий целевое назначение земельного участка, то есть дом или иное строение находится на земле, которая вообще не может быть использована под строительство. В такой ситуации способов легализовать постройку практически нет.

Второй вид самостроя – случай, когда с землей все в полном порядке, она вполне пригодна под постройку, но застройщик построил некое здание, не собрав предварительно весь пакет разрешений. Тогда есть шанс все уладить, если не было серьезных нарушений многочисленных норм. Но штрафа в таком варианте самостроя избежать не получится.

Третий – самый скрытый вид самостроя, когда обнаружить его факт представляет существенную трудность. А именно, имеется в виду ситуация, когда земля не исключает построек на ней, разрешениями застройщик тоже обзавелся, но в процессе самого строительство были допущены какие-либо нарушения, что может представлять опасность в будущем.

Четвертый вид самостроя – незаконная перепланировка или ж е несанкционированная реконструкция уже готового дома, причем к этому виду относятся как мелкие вариации на тему самостроя, типа расширение площади комнаты за счет лоджии, так и уродующие целые районы неграмотные реставрационные работы фасадов исторически-ценных зданий.

Почему же так редки подобные случаи где-нибудь в Европе и так распространены у нас?

Возможно, малая доля вины лежит на особенностях загадочной русской души: мол, моя земля, делаю что хочу. Но не все так просто.

На самом деле, как правило, причиной самостроя является сложность и непомерная длительность сбора всей надлежащей документации, дающей право на то или иное строительство.

Такая обстановка многих отпугивает. Штрафы же за самострой для тех, у кого есть средства на его воплощение относительно терпимые, а о возможности сноса властями самостроя, серьезно нарушающего нормы, зачастую незадачливые застройщики никогда не слышали.

Сколько же времени может понадобиться обыкновенному частному лицу, чтобы собрать все нужные бумажки на возведение небольшого домика в две-три комнаты. Оказывается, промежуток времени может составлять от квартала до парочки лет. А значит те, кто по каким-либо причинам ждать не могут, делают выбор в пользу самостроя.

Одобрение различных служб (пожарной инспекции, к примеру), а также заказ проекта дома в специализирующейся на этом фирме, имеющей лицензию государственного образца, выливаются в солидную сумму. А значит, обязательно найдутся бережливые застройщики, желающие на этом сэкономить.

Бывает и так, что самострой случается по незнанию законов. Частый пример – дачи, полученные еще в советское время и дома, построенные на них, видевшие несколько поколений семьи, но так и не оформленные в соответствии с российским сводом законов.

Перепланировка же стандартной квартиры в стандартном многоквартирном доме обуславливается, понятное дело, этими самыми стандартами, а точнее желанием подправить их в соответствии с индивидуальностями жильцов.

К сожалению, иногда даже мелкие глазами жильцов переделки могут грозить серьезными опасностями для жизни и здоровья.